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    上海二手房新政滿月,市場降溫,少量交易仍被“卡脖子”

    2021-09-04 11:20:54 第一財經

      上海二手房新政滿月,市場降溫,少量交易仍被“卡脖子”

      多重政策之下,上海二手房市場近期進入了明顯下行通道,成交量、成交均價均呈下降態勢。

      據同策好房提供的數據,8月23-29日的一周內,上海二手房成交套數為4249套,遠低于6月份時周均6000套的水平;同時,成交均價環比再降2.24%至3.7萬元/平方米,低于7月份4萬元的單價。

      8月份的疾速降溫,與月初開始執行的“三價就低”房貸審核新規關系密切。第一財經記者在采訪中了解到,涉稅評估價通常是簽約合同價的5-7折,首套的首付成本最高可至近7成。

      業內普遍認為,這一新規可遏制資金進入二手房市場,避免市場再被催熱,有助于市場降溫。

      但購房門檻的提高,把部分在途購房者打了個措手不及!吧娑愒u估價打了5折”的購房者,面臨的是50萬-150萬的首付缺口。

      不過,目前中介、銀行均無法對在途交易給出更有針對性的解決辦法。記者從多家銀行了解到,僅對于網簽或提交貸款申請在8月6日前的客戶,可按舊的貸款政策執行;而只交了定金的客戶,則無法“酌情”調整。

      降溫效果初步顯現

      上海二手房市場在過去大半年的政策調控下,已出現明顯降溫。

      上半年在新房集中供應、二手房房貸周期拉長等的影響下,上海二手房市場成交量從1月份4.4萬套的歷史高點,大幅下降至6月的2.8萬套。

      7月初,隨著上海二手房價格核驗新規的出臺,大量不合格房源被清退。成交亦同時降溫。上海鏈家研究院數據顯示,7月上海二手房成交2.4萬套,環比下降15%,同比下降16%。

      這一成交套數絕對值為今年以來除2月份以外,成交最低的月份,環比也首次出現下跌。

      如今,與信貸政策直接綁定的“三價就低”貸款新規執行后,對居民端杠桿形成壓降,直接降低了二手房市場熱度。

      據同策好房提供的數據顯示,8月2日-29日的四周內,周成交套數基本在4000套左右,最低不足3500套,遠低于6、7月份時周均逾6000套的成交;同時,成交均價也從逾4萬元/平方米降至3.7萬元/平方米。

      同策研究院資深分析師肖云祥分析,“三價就低”的政策符合“信貸兩集中”的精神,有效防止資金大量流入二手房市場,避免催熱市場、推高房價。

      “改變過去購房頂格貸款的想法,在滿足居民購房需求的同時,給予貸款額度,在銀行貸款額度收緊的背景下,防止貸款資金資源的擠兌!毙ぴ葡檫M一步表示。

      如今,隨著時間推移,部分交易的成功進行,中介對小區涉稅評估價已有大致推算,可據此向客戶提供意見。

      “以嘉定江橋二村的二手房為例,市場價是在4.6萬元/平方米,(涉稅價)打折可能到3.2萬元/平方米,中間的差價乘上面積,就是需要補的差價!

      有中介告訴記者,以前手中140萬現金購置一套300萬左右的房子很常見,現在則只能是兩百三四十萬的房子了,“這樣的一抓一大把”,預期降低、持觀望情緒的購房者增多后,“房價可能會有所回落”。

      “最近我明顯感覺,房價跌了!蹦抽L期關注二手房市場的購房者說。

      被誤傷的在途交易

      “三價就低”新政帶來市場朝著更健康的方向發展,但在新政過渡期,仍然有一些在途交易者陷入了困局。

      由于近期房租上漲、房東賣房等原因,在上海工作生活近5年的張澄(化名)夫婦二人決定置業。而由于到7月份,其社保繳納時間才足夠60個月,因此5月份時,二人在選定房源后,先下了15萬定金,并約定9月15日網簽,另有229萬貸款。

      張澄籌措好余下的首付款后,8月5日通過中介與房東協商,將網簽時間提前至8月14日,貸款面簽也定于同日進行。

      一切準備就緒的張澄卻在次日得知,因為最新的“三價就低”規定,不建議繼續辦理。

      所謂“三價就低”,是8月6日起,上海各銀行開始執行的二手房房貸新規,銀行放貸額度將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價,擇最低一項作為貸款申請房價標準。而一般情況下,三個價格中涉稅評估價最低。

      有關部門稱,涉稅評估價是“房產交易計稅最低控制價”。記者從某區房管部門處了解到,計稅價格一直很低,由稅務部門給出,而“房屋的市場價格本來就很高,高出(涉稅價)一倍都是有可能的”。

      這一評估價也成了購房的最大障礙。中介向張澄反饋的涉稅評估價為180萬,僅為合同價的50%。

      “按評估價的65%貸款,首付要增加112萬元,實際首付比例也從35%提高至近67%!边@對張澄來說,已是個無法再拼湊的數字了。

      與房東多次協商無果的張澄,將在9月中旬面臨違約。盡管違約金不一定全額支付,但15萬的定金大概很難拿回來了,“半年的工資平白沒了”。如今,張澄在向房東發起解約后,向法院提起了訴訟。

      只支付了定金的張澄或許還是相對幸運的。

      在上海完成研究生學業的黎鵑(化名)和老公二人,畢業后通過積分落戶,在今年上半年踏入了火熱的樓市。選中一套總價410萬的老房后,她在7月23日付了定金,8月8日交齊144萬首付,進行網簽。

      彼時對三價就低尚不知情的黎鵑很快接到銀行信貸人員的通知,其房屋的涉稅評估價約為204萬,貸款額度也從此前的266萬降至133萬,中間逾百萬差額需自行支付。

      已被首付掏光的兩個農民家庭,無法再補足這個缺口。而房東則希望通過賣房獲得更高積分以便打新,因此并不愿輕易放棄此次交易,要求按合同走。協商無果的黎鵑尚不知該如何向父母開口。

      買賣雙方期待“變通”

      二人的遭遇并非個例!艾F在我們的群里還有365人!庇型瑯咏洑v的購房者告訴記者。

      面對被卡住進退兩難的購房者,中介也給不出解決方案。

      某中介僅向交了首付的購房者提供了幾個貸款中介,再無更多應對措施!八麄兂姓J自己有責任,讓我們投訴到總部”,購房者稱,但總部亦無進一步反饋。

      另一大型中介內部人士表示,除了友好協商,也沒有更多辦法,“還是要看買賣雙方的意思”。

      事實上,面對首付被動提高的情況,除湊出首付抑或能和平解約的人之外,有許多選擇了棄購!拔覐拈T店了解到,有的客戶就直接放棄了,成交大幅下降!蹦硿现薪閮炔咳耸肯蛴浾咄嘎。

      諸葛找房數據中心分析師陳曉也表示,作為中介,能做的就是正確解讀政策,告訴在途購房者無需恐慌,并協助解決好客戶的貸款情況。

      而作為貸款發放方的銀行,盡管在新規執行節點上有所不同,但對在途交易也未給出周全的應對。

      某股份制銀行支行負責人僅表示,網簽時間在8月6日前,可按舊貸款規則執行;而此前交了定金、6日后才進行網簽的其他在途交易,目前尚無突破空間。

      而農行則是以貸款申請時間為準,要執行過去的貸款政策須在8月6日前提交貸款申請。另有中小銀行也表示,網簽在政策后的,按新規“現在沒人會酌情的!

      “每家銀行政策有所不一樣,我們這邊也是按照網簽時間來算!绷碛心彻煞葜沏y行內部人士透露,但首套、小中介的交易就不會接了,其所在銀行房貸額度已超標,“今年特別難做”。

      有不愿具名的業內人士表示,“三價就低”目前針對政策出臺前已簽約未放款或已交定金的情況,各銀行的處理方式各異,而信息不對稱已對部分剛需形成誤傷。

      在陳曉看來,這種政策一般都會有個緩沖期,出具政策執行的細節,對在途交易的做好相應的處理措施。

      例如,8月24日,安徽合肥發布了學區房限購新規的同時,亦規定了在途交易處理措施,即在新規發布節點前,已簽訂網簽合同的、或簽訂認購協議并交付定金的等情況,則按原限購政策執行。

      “希望有關部門也能補充在途交易的處理措施,”多位購房者抱著這樣的期望!叭绻馨凑漳茉幎ㄈベJ款的話,我們也很愿意繼續執行合同,畢竟就是買個房子自己住!睆埑伪硎。

    (編輯:王永樂)
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